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Comprar una vivienda
+	Pasos previos
+	La Vivienda Nueva y/o Usada o "Segunda Mano"
+	El Notario
+	Registro de la Propiedad

PASOS PREVIOS

Lo primero que deberemos hacer, antes de comprar, es analizar qué importe tenemos o podemos contar a corto plazo y qué dinero queremos destinar a la vivienda, así como cuanto se puede o se quiere pagar al mes. La compra se puede efectuar al contado o a través de un préstamo hipotecario.

Una vez que el comprador se ha decidido por una vivienda determinada, (ver la vivienda nueva y/o usada "segunda mano" ) antes de hacer efectiva dicha compra y al ser esta, posiblemente, la decisión de mayor trascendencia económica que se tome en la vida, es aconsejable consultar con un profesional del sector inmobiliario, API, (Agente de la Propiedad Inmobiliaria), al objeto de que éste le informe o aconseje de las posibles mejores ofertas del mercado y a su vez le asesore, de una forma veraz y eficaz, sobre las circunstancias de la compraventa de cualquier bien inmueble, al igual que le pueda ayudar a conseguir la mejor financiación posible.
Contando con la ayuda de un profesional cualificado, todos los trámites se ven reducidos, ya que éste se encargará de contactar con el "COMPRADOR / VENDEDOR", con el objetivo de unir voluntades y una vez llegado a un acuerdo, el API se encargará de todos los pasos previos a la firma de cualquier documento de compraventa, obtención de datos registrales, catastrales, de comunidad etc., así como ayuda de la financiación del bien.

Posteriormente coordinará con la notaria, al objeto de elevar a escritura pública el documento privado de compraventa firmado, si éste se hubiese llevado a cabo. Igualmente le ayudará a la gestión del pago de las Plusvalías municipales y otras gestiones, que conlleva el cambio de titularidad del bien.

LA VIVIENDA NUEVA

Cuando adquirimos una vivienda de nueva construcción, a diferencia de una de segunda mano, es que normalmente ésta la compramos sobre plano, ya que por regla general no existe piso piloto, y si es así, este piso puede ser diferente al resultado final esperado, pues suelen hacerse para convencernos.

Lo que sí deberemos tener en cuenta, es que cuando compremos sobre plano, el mismo debe de tener la ubicación exacta del solar, plano firmado por el arquitecto, con la superficie útil del mismo, materiales de la construcción, calidades del inmueble y toda la información que usted requiera. Las empresas dedicadas a la promoción y venta de viviendas están obligadas por ley a poner a disposición de los compradores la documentación necesaria para que la decisión de compra sea segura y fiable.
Igualmente las cantidades entregadas durante el periodo de construcción, el comprador tiene el derecho a ingresarlas en una cuenta abierta a tal fin por el promotor. Y éste debe de tener un seguro para cubrir las mismas, por si la construcción no llegara a terminarse.

Antes de firmar el contrato de compra-venta

Como ya hemos informado en el apartado anterior, hay que estar muy seguro antes de firmar, ya sea verificando la solvencia de la promotora, asegurándose de que existe la cuenta corriente abierta para tal fin y que se tenga la póliza de seguro o aval bancario los cuales garanticen la devolución de las cantidades entregadas, más los intereses correspondientes, en caso de que la construcción no se hiciera, en concordancia con la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
Ver que en el contrato se indica la penalización que tendrá la promotora por posibles retrasos en la entrega de la vivienda.

Una vez que firme el contrato de compra-venta, le deberán de entregar:

. Un plano con detalle de la ubicación y las medidas de las distintas zonas de la vivienda "habitaciones, salón, baños, aseos, cocina, terraza, etc.". Indicando la superficie útil y la superficie construida de la vivienda.

. En caso de tener garaje y trastero, igualmente deberán de entregar detalle sobre la ubicación y las características de dichos elementos.

. Una descripción completa y detallada del edificio, así como de las zonas comunes. La memoria de calidades, que es un documento firmado por el arquitecto de la obra, en el que se detallan de una forma exhaustiva todos los materiales y elementos que se emplearan en la construcción.

Si el promotor estipula en el contrato que se reserva el derecho de hacer las modificaciones de materiales o calidades que estime conveniente por diferentes razones etc., tiene la obligación de comunicarle cualquier cambio que se produzca, al objeto de que dé su conformidad al mismo.

LA VIVIENDA USADA O DE SEGUNDA MANO

A diferencia con la vivienda de nueva construcción, es que ésta si podemos verla y visitarla, ver las características de la misma y su estado de conservación.
	Deberemos verificar antes de firmar ningún documento o entregar cantidad alguna a cuenta que: . La vivienda esté libre de toda clase de cargas y gravámenes, "para ello obtendremos una nota simple del Registro de la Propiedad", o al menos que figuren dichas cargas en el documento que firmemos, así cómo de que forma serán cancelados si los hubiera, y por cuenta de quién serán dichas cancelaciones. . Una certificación firmada por el Presidente de la Comunidad de Propietarios, del estado de cuenta de dicho inmueble.
. Una vez que nos encontremos dispuestos a firmar el documento de compraventa privado, en el mismo deberá hacerse una descripción detallada de la vivienda con la indicación de los datos registrales y catastrales de la misma, firmando dicho documento el titular o titulares registrales de ella. En el mismo deberemos poner la fecha en que se elevará a publico dicho documento y por cuenta de quien serán los gastos que se originen con dicha compraventa, así como las posibles penalizaciones por incumplimiento de las partes.

EL NOTARIO

La escritura de compraventa o escritura pública, la realiza el notario ante el cual deben firmar ambas partes. En ella se contienen todos los aspectos relativos a la descripción de la vivienda: Superficie, localización, información registral y número catastral, al igual que la constancia de cargas (libre o con ellas), precio satisfecho, etc.

Los honorarios del notario se fijan en función del valor de compraventa. Los aranceles notariales pueden oscilar igualmente dependiendo del mayor o menor importe de la compraventa. La escrituración de los contratos de préstamo hipotecario también están sujetos al pago de los mismos derechos, pero reducidos en unos porcentajes.

Cuando en la compra interviene un préstamo hipotecario, la entidad financiera se encarga de los diferentes tramites de pago de impuestos y de inscripción registral, encargando a una gestoría la tramitación de los mismos.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Por regla general, los documentos que se inscriben en el Registro de la Propiedad, son los públicos, tales como documentos notariales y judiciales y, solo en algunos casos, pueden inscribirse los privados.
	Los documentos que se refieren a la adquisición de bienes inmuebles, derechos reales que recaen sobre estos, tales como las hipotecas o las servidumbres, así como las resoluciones judiciales o administrativas (embargos u otros) que les puedan afectar. Una vez que hemos elevado a documento público nuestra compra del inmueble, lo lógico es inscribir dicha compra en el Registro de la Propiedad, aunque el Derecho español, considera voluntaria dicha inscripción. No obstante el hecho de tener inscrita la titularidad del bien inmueble, da seguridad jurídica pues, una vez inscritos, los derechos se encuentran bajo la tutela de los Tribunales y se considera como cierto solo lo que dice el Registro. La inscripción de los inmuebles facilita su transmisión. En caso de no hacerse la inscripción, se podría ver perjudicado por los actos
que voluntariamente realice el titular registral o por las cargas y gravámenes que puedan imponerse sobre el inmueble. Los gastos de inscripción en el Registro de la escritura pública de compraventa, varían en función de las circunstancias de la compra, ya que no hay cantidad fija. Los honorarios a pagar a los registradores de la propiedad serán aplicados sobre el valor que se de al bien.

Si desea algunas aclaraciones, sobre estos temas o que le asesoremos particularmente en cualquier operación que este pendiente de hacer, no dude en contactar con nosotros.

Atentamente.
Manuel Reina

PD. La información facilitada es a modo de ejemplo y orientativa, pudiendo estar sujeta a cambios.

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