Inversiones Reina

Se llama hipoteca cuando el prestatario ofrece un bien inmueble como garantía de un préstamo en dinero que éste ha recibido de una entidad financiera; la entidad financiera o bancaria se garantiza de esta forma de que va a recuperar el montante total del préstamo más los intereses y gastos correspondientes.

Al tener la Entidad Financiera una garantía especialmente eficaz, como es la del bien inmueble hipotecado, puede otorgar el préstamo por un periodo de tiempo más largo y con un interés más ventajoso que otro tipo de crédito o préstamo.

Si durante la vigencia del préstamo, el prestatario no devolviese el importe en los plazos pactados, la Entidad Financiera puede, tras ser embargada la vivienda, vender en pública subasta el inmueble hipotecado, para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante, si lo hubiera, para otros acreedores o para el deudor.

En algunas ocasiones, cuando el importe que se esta solicitando de hipoteca supera de alguna forma el 80% del valor de tasación, o el prestatario supera los porcentajes de estimación de pago que la entidad financiera considera lógicos con frecuencia la entidad financiera exige que a la hipoteca se añadan una o varias personas, para que avalen al deudor, obligándose a pagar éstos si él no lo hace. Igualmente si el comprador quiere que se le financie el 100% del valor, más todos los gastos que la compra conlleva, la entidad financiera pide unos avalistas y una segunda hipoteca sobre otro bien, al objeto de que recaiga un porcentaje del préstamo sobre cada uno de ellos.

Si el interés es fijo, significa que se ha pactado para toda la duración del préstamo, que este no cambiará, con las consiguientes ventajas y conocimientos de lo que realmente debemos de pagar durante dicho periodo.
Si el interés es variable, significa que éste irá variando conforme a lo convenido con la entidad que nos financia. Es también muy habitual que en los préstamos a interés variable, se establezca un plazo inicial (los primeros seis o doce meses) en que el interés es fijo, pasando después a fluctuar de acuerdo con las reglas del mercado (normalmente Euribor o referencial de algunas entidades de crédito o Cajas de Ahorro), más un diferencial que es el beneficio de la entidad que nos financia.

Lo aconsejable es consultar con varias entidades Bancarias, Cajas de Ahorros u otras Entidades Financieras, al objeto de que sepamos verdaderamente cómo se encuentra el mercado y cuales son las distintas alternativas que nos brindan cada una de ellas.

No siempre lo más importante es el tipo de interés que nos apliquen, sino también el plazo de devolución, las comisiones que exija la entidad, o qué tipo de garantías adicionales tenemos que darles. Así mismo analizaremos las posibles compensaciones que deberíamos aportar como, domiciliación de nóminas, recibos, tipos de seguro que haya que formalizar, etc.

Hay otros gastos a tener en cuenta a la hora de calcular verdaderamente el importe que utilizaremos en la adquisición de una vivienda o cualquier otro bien inmueble, como son: Los que se generan con el préstamo hipotecario, cobrados por la entidad financiera que nos concede la hipoteca, tales como comisiones de apertura y estudio, tasación, seguro de incendio, seguro de vida, etc.; el IAJD sobre el importe concedido del préstamo, gastos de Notario, Registro, gestión de tramitación, etc. Por tanto, hay que contar con ellos y no pedir exactamente el importe que necesitemos para pagar la propiedad, ya que en ese caso no tendremos suficiente para hacer frente a los gastos. Por otra parte, hay que saber que las entidades de crédito no suelen dar de préstamo más del 80% del valor de la vivienda, aunque hay excepciones que pueden llegar hasta el 120%.
Las entidades financieras consideran que las cuotas mensuales no deben superar el 35 ó 40% de los ingresos de la persona que solicita el préstamo; hay casos que al superar dichos porcentajes, piden normalmente el aval de un tercero.

I. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)) Si la vivienda es usada solo se pagará este impuesto cuyo porcentaje es del 7% del precio de la compraventa. Este porcentaje puede variar en más o menos, según las comunidades autónomas. Si la vivienda fuera de Protección Oficial, "VPO", y el comprador tuviese menos de 35 años se pagaría el 3,5%. Este impuesto no es compatible con el IVA. (Se paga a la Hacienda Autonómica)

II. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) Es aplicable a la vivienda de nueva construcción, y es del 7% del precio de la compraventa. El impuesto es del 4% para las Viviendas de Protección Oficial, "VPO", de Régimen Especial. Este impuesto es incompatible con el ITP. (Se paga a la Hacienda Estatal)

III. Impuesto de Actos jurídicos Documentados (IAJD) Se aplica a la vivienda de nueva construcción, y oscila entre el 0,5% y el 1% del precio declarado en la escritura de compra, según la comunidad autónoma. (Se paga a la Hacienda Autonómica)

IV. Tributos e impuestos Municipales

Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) Conocido como Contribución Urbana. Este impuesto se paga por regla general, durante el último trimestre del año. El tipo impositivo aplicable es un % del valor catastral del bien, que cada municipio ajusta, siguiendo la Ley de Haciendas Locales, la cual le confiere potestad para ello.

Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos: A este impuesto se le conoce como Plusvalía municipal. Solo se devenga cuando se produce la venta de un bien inmueble, y se calcula sobre el valor catastral que corresponda al "suelo", cuyo importe se puede ver en el recibo del "IBI", ya que hoy día desglosan valor del suelo y valor de edificación. Se calcula desde la última transmisión hasta la nueva, (cuanto más tiempo haya pasado, más subirá el impuesto). Las tarifas que se aplican varían según cada municipio y según el número de años desde la última transmisión, siendo 20 años el límite máximo que se liquida. Hasta el año 2002, las tarifas y tipos impositivos variaban según cada municipio, pero desde el año 2003, la tarifa es común para todos, (aunque cada municipio tiene facultad para aplicar tipos inferiores). Este impuesto corresponde pagarlo a la parte vendedora.

V. IRPF Por inversión "por compra directa o imposición en libreta ahorros vivienda" En la adquisición de la primera vivienda, (residencia habitual) el comprador puede desgravar en este impuesto un porcentaje de las cantidades abonadas, tanto en concepto de precio del inmueble,

como todos los gastos originados en la compraventa, si bien con un límite máximo sobre la base imponible. Así mismo podrán deducirse como gastos los intereses del préstamo hipotecario. Si el comprador adquiere una segunda vivienda, es decir que no es la "residencia habitual", y ésta no es para alquiler, el comprador deberá incluir como ingreso en la declaración de la renta el valor que resulte de aplicar un determinado porcentaje del valor catastral de la vivienda o sobre su precio en escritura si esta fuese superior, y considerarlo como rendimientos

IRPF En la venta Muchas veces se piensa cuanto se tendrá que pagar por el beneficio obtenido de la venta de un inmueble. Para calcular cuanto tendremos que pagar, si es así, por las plusvalías obtenidas, tomaremos la fecha de adquisición del bien, luego haremos algunos cálculos para ajustar los valores y estos son los siguientes :

a) Si el inmueble se compró antes del 31 de diciembre de 1.986, no tendrá que pagar nada por la ganancia obtenida.

b) Si la compra fue posterior al 31 de diciembre de 1.986 y antes del 31 de diciembre de 1.994, procederemos de la siguiente forma:

       1º Actualizaremos el valor de adquisición (importe de compra pagado por el bien, más gastos de notaría, impuestos, etc.), y multiplicarlo por 1,2162. "coeficiente que cambia cada año con la Ley de Presupuestos"

       2º Una vez calculado el valor actualizado, tendremos que obtener la diferencia entre el valor de compra actualizado y el de venta, al objeto de obtener la ganancia económica.

       3º Por cada año de antigüedad hasta el 31 de diciembre de 1.994, la ganancia obtenida en el apartado anterior, se reducirá en un 11,11% por año. Y sobre la cantidad resultante se aplicará el tipo fijo de gravamen del 18%.

c) Si se adquirió después del 31 de diciembre de 1.994, se tendrá que tributar por toda la ganancia obtenida, sin tener que ajustar los beneficios conseguidos con la reducción anual del 11,11%, señalada en el apartado b)3º, con el tipo fijo del 18%. (No obstante este importe se podría actualizar dependiendo del año de la compra con unos coeficientes reductores, por ejemplo si la compra fue en el año 1998, el coeficiente es del 1,1926). "Los coeficientes reductores cambian cada año con la Ley de Presupuestos Generales del Estado, ver BOE de aprobación de los mismos"

d) Si la compra se efectuó hace menos de un año, (con la nueva ley ya no se tiene en cuenta la antigüedad y todas las ganancias por la venta obtenidas aunque sea unos meses después de su adquisición, tributan al 18%)
Los gastos de compra son igualmente deducibles a la hora de calcular las ganancias obtenidas; como ejemplo tendremos los gastos de notaría, comisión por la venta pagada al API, cancelación de la hipoteca, etc. etc.

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